00:00:04: Dieb Banking, der Spezialisten-Podcast von FinanzSzene.

00:00:10: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Episode von Deep Banking!

00:00:14: dem Podcast von Finanzszene, indem wir mal einem Thema etwas tiefer auf den Grund gehen als wir das in unserem Wochen-Podcast tun können.

00:00:23: Und dass tun wir heute mit dem Thema Baufinanzierung speziell Prolongationen.

00:00:28: denn im Moment und auch noch über die nächsten Jahre laufen sehr viele Finanzierungen aus der Immobilienboom und Niedrigzinsphase aus und stehen zur Verlängerung an.

00:00:38: Da gehen eine ganze Menge Fragen einher.

00:00:41: Kommt da jetzt eine ganz, ganz große Welle?

00:00:43: Und was macht das mit den Bankbilanzen und auch mit den Schuldnern weil zu ungleich höheren Zinsen refinanziert werden muss.

00:00:49: Ist es gut für die Gewinne?

00:00:51: Weil die Verzinsung des Kreditbuch steigt?

00:00:53: oder birgt das am Ende hoher Ausfallrisiken?

00:00:55: und vor allen Dingen wie gehen Banken überhaupt mit diesen Kunden um?

00:00:59: denn Prolongation wird die Königsdisziplin in der Baufinanzierung.

00:01:03: Perfekter Gesprächsgast für dieses Thema ist ausnahmsweise jemand aus dem eigenen Rhein Nämlich unser Finanzszenen-Analyst Hermann Kohlhaus.

00:01:11: Der kennt sich nicht nur in den Bilanzen so gut aus wie kaum jemand sonst, sondern ist auch ein Mensch der Praxis.

00:01:17: Denn er war langjähriger Bankvorstand und kennt die Baufinanzierung daher auch sehr, sehr gut!

00:01:23: Ich würde sagen wir legen los.

00:01:24: viel Spaß Hallo Herrmann.

00:01:27: herzlich willkommen mit unserem The Banking Podcast.

00:01:30: Hallo Christian ich freue mich was Neues auszuprobieren.

00:01:34: Dein erster Podcast, aber wir arbeiten ja schon eine ganze Weile eng zusammen.

00:01:38: Du bist Analyst bei uns für Finanzszene und ganz wichtig!

00:01:42: Wir sind ja die Journalisten, aber du weißt ja wirklich worüber wir schreiben weil du ein Vierteljahrhundert Erfahrung als Bankverstand mitbringst was für uns super wertvoll ist und hoffentlich auch Für die Hörerinnen und Hörern dieses DieBanking-Podcasts.

00:01:56: Und ich würde dich gerne mal zu Beginn dieses Podcast zum Thema Baufinanzierung fragen.

00:02:02: Wie ist denn der Blick eines Bankvorstands üblicherweise auf die Baufinanzierung?

00:02:06: Ist das so ein ganz schnöder Ertragsbringer, nimmt man das so mit war das schon immer da und wird auch immer da sein?

00:02:13: wie ist der Blick von einem Bankvorstand auf dieses Geschäft?

00:02:15: langweilig riskant weniger riskant?

00:02:17: Ich würde sagen, die unterschiedlichen Banken haben natürlich unterschiedliche Geschäftsstrategien.

00:02:23: Aber für eine klassische Volksbank oder Sparkasse ist es halt das Brot- und Buttergeschäft.

00:02:30: Es ist in aller Regel relativ risikoarm.

00:02:34: Dafür hat es eben natürlich auch kleinere Margen als Firmenkundengeschäfte oder andere mit höheren Risiken versehene Geschäfte.

00:02:44: Aber man glättet damit eben auch ganz automatisch den Zahlungsstrom in einem gleitenden zehnjährigen Anlagehorizont, was sich historisch als eine sehr gute Strategie herausgestellt hat.

00:02:58: also von daher werden aus den Einlagen eben automatisch Anlagen getätigt, die in diesem zehn Jahreshorizont mehr oder weniger investiert sind.

00:03:10: Ich hatte mal ein schönes Hintergrundgespräch mit dem damaligen ING-Deutschlandschef Roland Puckhaut und der sagte mir Baufinanzierung das ist das Schönste was sie machen können insbesondere in Deutschland weil der Deutsche lässt sich eher einen Arm abhacken als mal seine Rate fürs hausschuldig zu bleiben.

00:03:25: Zutreffende Einschätzung?

00:03:27: Absolut, weil in Deutschland ist natürlich auch ein paar rechtliche Besonderheiten gibt.

00:03:33: Ein wunderschönes Wort ist die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel, die unterschreibt jeder Bau her wenn er beim Notar tätig wird und dann eine Grundschuld für eine Bank bestellen muss.

00:03:48: Das ist viel nicht bewusst, dass sie sich damit eben auch ad hoc in eine persönliche möglicherweise Zwangsvollstreckung unterwerfen.

00:03:57: Was in anderen Ländern nicht so ist.

00:03:59: von daher ist es nicht nur kulturelle Prägungen sondern tatsächlich auch rechtlich Unterlegte.

00:04:04: Wir hatten ja in dem Baufinanzierungsmarkt einen monströsen Boom gehabt angefacht durch die Null- und Niedrigzinsen.

00:04:13: Ich glaube, zwei neunzehn bis zu einundzwanzig war der Höhepunkt.

00:04:16: Zwo zwunzwanziger ging es dann schon langsamer unten und jetzt sind wir in einer Situation wo wir immer auf das Neugeschäft schauen.

00:04:23: was ausgereichtert jeden Monat und das pendelt sich ja so

00:04:26: grob

00:04:27: zwischen siebzehn achtzehneinzehnten und zwanzig dreinzwanzige Milliarden Euro ein je nach monat.

00:04:34: wie betrachtest du diese Zahlen?

00:04:36: ist das so ein normalisierte Ebene, mit der man die nächsten Jahre rechnen kann.

00:04:41: Ist es das womit die Banken kalkulieren können?

00:04:44: Orten uns doch mal das neue Geschäft ein was immer veröffentlicht wird wo wir ja immer bei Finanzzehnen im Hinterher hächeln

00:04:50: Ja, wir haben ja schon mal gemeinsam einen Artikel erstellt, wo die Statistik, die von der Bundesbank geliefert wird ein bisschen kritisch hinterfragt haben.

00:05:01: Dass eben in dieser Neugeschäftsstatistik eben auch Prolongationsvolumen enthalten ist.

00:05:09: Was zum Teil von der Bundesbank auch separat ausgewiesen wird in einer Prolongationstatistika wo man eben aber aufgrund der Meldekwalität Zweifel haben kann, ob das wirklich das vollständig abbildet.

00:05:22: Weil wenn man sonst schauen würde auf den Rekord vom Neugeschäft nach der Statistik die eben viel gelesen wird da waren es eben mal zweihundert neunzig Milliarden knapp in einem Jahr und wir sind dann jetzt ja, weil knapp zwanzig Milliarden pro Monat würden wir Richtung zweihundertvierzig Milliarden raushaupten.

00:05:42: Das wären ja nur zwanzich Prozent Rückgang von der Neugeschäftsfinanzierung in der privaten Wohnbau-Finanzierung von der Spiegel her.

00:05:52: Und wenn man eben mal die Kollegen fragt oder auch einfach nur schaut, dann ist der Rückgang wesentlich ausgeprägter.

00:06:01: Dann nicht eben daran dass dieses Prolongationsvolumen darin enthalten ist und wahrscheinlich noch wesentlich mehr als in der darunter Statistik zu erkennen ist.

00:06:12: also ich gehe eher davon aus das wir von der Spitze eine Halbierung des echten Neugeschäftes gesehen haben.

00:06:20: Und auf diesem niedrigen Niveau sollte es sich womöglich auch verstetigen, weil wir haben ja nur noch ungefähr zweihunderttausend Wohneinheiten die pro Jahr gebaut werden was weit entfernt ist von dem Ziel der letzten Regierung das mit vierhundert tausend zusätzlichen Wohleinheiten pro Jahr angegeben war.

00:06:40: und da liegt der deutsche Rekord sogar in der Historie bei über siebenhundert Tausend Wohnenheiten die neu erstellt wurden.

00:06:48: Wir hatten ja jetzt im Juni, um mal eine Zahl rauszupicken, knapp zwanzig Milliarden Euro Neugeschäft.

00:06:53: Ich weiß das ist statistisch nicht richtig einzufangen wie viel da echtes Neuggeschäft ist sprich jemand der eine Erstfinanzierung hat oder wieviel davon Prolongation?

00:07:03: Hast du ne ganz grobe Peilung und es ist auch glaube ich für unsere Analyse was sich im Baufiemarkt für Banken tut sehr wichtig.

00:07:10: hast du ne grobe Nährung wie viele von diesen zwanzzig Milliarden echtes neue Geschäft sind und wie viel mutmaßlich Prolongations?

00:07:17: Ja, also die Bundesbank weist ja in der darunter Statistik monatlich rund vier Milliarden aus und ich schätze das ist fast das gleiche Volumen noch zusätzlich ist was nicht in der Darunterstatistik erfasst ist sondern direkt in der Brutto-Neugeschäftzahl.

00:07:33: Also würde ich so über einen dicken Daumen von den Zweiundzwanzig Milliarden vier plus Vier, also acht Milliarden abziehen und wäre dann bei vierzehn Milliarden echtem Neugeschäfen pro Monat.

00:07:46: Lass doch mal konkret drüber sprechen, was die aktuelle Situation für die Bankbilanzen insbesondere für die Gewinn- und Verlustrechnung bedeutet.

00:07:55: Denn wir haben verschiedene Variablen, die darauf einwirken.

00:07:57: Die eine ist das Neugeschäft, dass zurückgeht wie wir festgestellt haben, Pollongationen wären immer wichtiger.

00:08:03: aber wir haben ja noch einen ganz anderen massiven Effekt und der ist auf der Zinsseite zu sehen.

00:08:08: da werden jetzt bei zehnjährigen Finanzierungen die vier Prozent im Neuggeschäft wieder überschritten Und eigentlich ist das doch für Bankende eine Supergeschichte.

00:08:16: Bei den Einlagen kann man immer noch knausern, die werden immer noch relativ niedrig verzinzt im Verhältnis zu Föhrenzyklen müsste doch super sein fürs Geschäft.

00:08:22: Ordnen uns das doch mal ein Herrmann?

00:08:25: Ja gerne!

00:08:26: Also vor zehn Jahren was ja die übliche Zinsbindungsdauer in Deutschland für der Wohnungsbauffinanzierung war und ist, lag das Zinsniveau also im Jahr einst Komma neun Prozent im Jahresdurchschnitt.

00:08:42: Ja, aktuell liegen wir ja irgendwo zwischen vier und vieren.

00:08:45: halb nach den jüngsten Zins anstiegen also mehr als eine Verdoppelung des Zins ertrages aus diesen ablaufenden oder zur Verlängerung anstehenden Geschäfte.

00:08:57: Und nach einer überschlägigen Abschätzung sind sechs bis sieben Prozent das Gesamtbestandes von Krediten einer Bank die jährlich zur Prolongation anstehen, wenn man entsprechende Tilgungssätze berücksichtigt.

00:09:16: Also könnte eine Bank zwei bis zweieinhalb Prozentpunkte auf die angenommenen sechs oder sieben Prozent des Bestandes an Ertragsverbesserungen erreichen was ja wesentlich mehr als zehn Basispunkte auf den Gesamtbestand sind.

00:09:37: Und das kann man dann auch noch auf die Bilanzsumme runterrechnen.

00:09:40: Dafür müsste man halt den strukturellen Anteil des Kreditgeschäftes nochmal multiplizieren mit sechzig bis achtzig Prozent, also wird eine Bank sicherlich fünf Basispunkte Ergebnisverbesserung bezogen auf die bilanzsume pro Jahr jetzt erreichen können, bis eben die ganzen Kredite aus der Niedrigzinsphase bis im Jahr, wo der Effekt sogar noch größer wird.

00:10:06: Also bis zum Jahr, in der Verlängerung die Banken also ihre Ertragslage verbessern.

00:10:13: Und das war jüngst auch Thema bei der BAFIN und Bundesbank, die über den Ergebnis des LSI-Stresstestes berichteten und eben auf einem dreijährigen Planungshorizont, fünfzehn Basispunkte, Ergebnisverbesserung im Zinsbereich der Banken berichtet.

00:10:33: Das würde sehr gut zu dieser groben Kalkulation passen und das erklären Weil ja, die Passivseite relativ konstant unten bleibt in der Produktionsgestaltung für die Kunden.

00:10:48: Ist denn mein Schluss richtig zu sagen?

00:10:50: Wenn wir diese Verteilung in Neugeschäfte und Prolongation haben und einen Markt, der insgesamt einfach nicht mehr das Niveau im echten Neuggeschäft wie vor fünf, sechs, sieben, acht Jahren hat, dann bedeutet es doch letztendlich dass die Anschlussfinanzierung der ganz zentrale Hebel für jede Bank sind – für Marktanteilsgewinne aber auch um das was man in dem Bereich verdient hat zu verteidigen.

00:11:10: Ist das richtig?

00:11:12: Ja, also der Bestand ist in dem Falle jetzt in der aktuellen Zinssituation sicherlich wertvoller den zu verteiden und darauf eben die Zinsdifferenz zum ursprünglichen vereinbarten Zins durchzuholen.

00:11:28: attraktiver Zumal das zu prolongierende Geschäft ja auch sozusagen von der Bonität, von der Absicherung vom Risiko für die Bank besser ist.

00:11:38: Ein Neugeschäft hat man in der Regel hohe Ausläufe, Blancoanteile und die Geschäfte zum Beispiel aus dem Jahr zwei Tausendsechzehn haben ja noch Wertsteigerungen auf den Kaufpreis oder die Investitionssumme erfahren und natürlich auch schon Teile getilgt.

00:11:55: Und dadurch ist natürlich das Ausfallrisiko bei dieser Prolongation sehr gering.

00:12:02: Es sei denn, es wird Distanzniveau jetzt auch in fünf Jahren noch auf dem jetzigen Level sein.

00:12:10: und man kommt dann an die Prolongations der Geschäfte aus den Jahren zwei tausend neunzehn zwanzig einzwanzig wo dann eben keine Wertsteigerungen mehr nennenswert wahrscheinlich für die Bauherren eingetreten sind Und dann eine extreme Erhöhung der monatlichen Belastung zutage tritt.

00:12:29: Die könnte auch in Richtung einer Verdoppelung gehen und dann wird es natürlich ein bisschen kniffliger für die Banken, dann braucht man dort kreative Lösungen.

00:12:40: Mal lassen Sie über die Probleme, die sich da stellen aus der Prolongation in den kommenden Jahren etwas später nochmal reden.

00:12:47: Mich würde mal noch interessieren wie träge ist denn der Kunde überhaupt wenn es um die Prolongations angeht?

00:12:54: und vor allen Dingen was bedeutet das aktuelle Zinsumfeld dafür?

00:12:57: Du hast das ja in der Erfahrung im Vierteljahrhundert Du hast es ja in der Praxis im Vierteljahr hundert lang gesehen.

00:13:03: Wie ist denn da so das typische Kundenverhalten?

00:13:05: Wenn der Kunde sowieso zehn Jahre bei einer Bank ist, dann kommt man und da bleiben wir dabei.

00:13:09: Da mache ich jetzt nicht groß rum und vergleiche nicht groß sondern das läuft ja zehn Jahre gut.

00:13:13: bevor ich jetzt Ärger machen wieder von vorne anfange bleibe ich bei der Bank.

00:13:16: wie ist allgemein das Verhalten?

00:13:19: Ja also üblicherweise bleiben die Kreditnehmer ihrem Erstfinanzierer treu.

00:13:26: Man hat ja auch mit ein paar bürokratischen Schritten, was die Kunden scheuen zu tun.

00:13:32: Wenn man sich einen neuen Finanzierer sucht dann müssen natürlich die Grundschulden abgetreten werden.

00:13:38: Eventuell müssen da neue Beleihungswerte-Ermittlungen erstellt werden bei dem neuen Finanzirer also diese Hemmschwelle schreckt ein bisschen ab.

00:13:49: Und also die Banken versuchen oder streben eigentlich eine nahezu vollständige Pollungation im Hause an.

00:13:58: Da ist ein bisschen eben auch dann die Frage, wie geschickt sprechen und wie frühzeitig sprechen die Bankens ihre Kunden an?

00:14:06: Dass man da vielleicht sogar über den Vorwort schon ne neue Zinsvereinbarungen trifft.

00:14:12: Aber konditionssensible sind die Kunden an dieser Stelle deutlich weniger als im Erstgeschäft.

00:14:22: Man spricht im Bankenbereich, habe das jetzt auch noch mal aktuell bestätigt bekommen von Gesprächen mit Finanzierungsvermittlern und einem Makler sogar von einer Trägheizprämie also dass der Kunde quasi dafür, dass er treu ist eben ein bisschen mehr zahlen soll und dass es sogar mit einkalkuliert wird.

00:14:43: Also quasi wie bei den Einlagen, da kann man ja auch seine Einlagen optimieren oder man letzte rumliegen auf einem schlecht verzitzten Tagesgeldkonto.

00:14:50: Bei der Hausbank das gibt es also quasi auf der Finanzierungsseite auch, oder?

00:14:54: Ja praktisch ist es so.

00:14:56: Der treue zahlt halt tendenziell ein bisschen mehr und im Neugeschäft strengen sich die Wettbewerber eben an weil da ist es ja auch ein bisschen üblicher dass immer man sich eine Marktransparenz über sich verschafft und vielleicht sogar mehrere Angebote einholt.

00:15:12: Also trotz höherem Risiko in der Neufinanzierung werden häufig noch leistungsfähigere Preise geboten, was eben jetzt die Prolongation noch viel attraktiver macht ja.

00:15:22: Ich würde

00:15:24: dich gerne mal befragen wie du glaubst dass dieses Aktivgeschäft grundsätzlich strukturell gesehen wird.

00:15:28: also das Aktiv-Geschäft war natürlich aus Sicht einer Bank in dieser Ultrainiedrigzinsphase, weil ich mit der Passivseite nur Ärger hatte.

00:15:40: Die Kunden donnern mich mit Einlagen voll, die ich nicht vernünftig zur EZB tragen kann.

00:15:44: wenn ich einen Passivüberhang habe muss vielleicht Depot-A-Geschäft machen.

00:15:47: aber das hat sich ja jetzt durch die Zinswende seit dem Jahr zwei tausend zwanzig fundamental verändert und die zuletzt noch stärker steigenden Zinsen macht es ja noch interessanter auf der Passive Seite rumzuspielen.

00:15:58: wir haben dabei Finanzzene ja oft drüber geschrieben.

00:16:00: Das Passivmanagement auf der Passivseite, da wird das Geld verdient ist ja auch völlig klar.

00:16:05: Niedriges Einlagenbeta und ich kann mit den niedrigverzinsen Einlagen der Kunden relativ Risikoabentolles Geld verdienen.

00:16:12: Was bedeutet das so hinten raus für die Strategie?

00:16:15: Die Banken in der Baufinanzierung haben verliert man da möglicherweise ein wenig die Lust an diesem Geschäft wenn man sagt sorry aktiv Ja es ist schön und gut aber auf der passiv Seite kann nicht viel besser verdienen Da muss sich meine Aufmerksamkeit drauf lenken.

00:16:28: Ja, ich habe mal auf die Bankengruppe geschaut.

00:16:30: Jetzt auf das erste Halbjahr XXV.

00:16:34: Die Bestandsveränderung also des gesamten Wohnbaufinanzierungsbestandes mit Privatkunden in Deutschland war so bei rund eins Komma drei Billionen liegen.

00:16:46: da hatten wir im ersten halb Jahr eben netto nur einen Anstieg von zehn Milliarden.

00:16:51: Wenn man das vergleicht, im Jahr einundzwanzig und zweinzwanziger waren die Zuwächse in ganzem Jahr bei vielen sechzig beziehungsweise seventy vier Milliarden Euro.

00:17:02: Also wir sind da auf einem ganz anderen Level was wirklich den Bestandsanbau angeht Und die Gruppe der Großbanken hat jetzt in dem ersten halb Jahr sogar ihre Bestände um drei Milliarden reduziert.

00:17:15: Also die Tilgung größer als das Neugeschäft und Netto.

00:17:20: ist das Geschäft wirklich bei der Gruppe, der Volksbanken und der Sparkkasten gelandet?

00:17:25: Die Sparkkassen haben vier Milliarden zugelegt und die Genossen über fünf Milliarden.

00:17:31: Ja, in der Gruppe der Real-Kreditinstitut oder der Kreditbanken ist das Geschäft was die Großbanken sozusagen verloren haben oder nicht ein Neugeschäft ausgereicht haben.

00:17:41: Dann bei den Regionalbanken gelandet also inner... Aber

00:17:44: warum ist das so?

00:17:45: Warum ist es so?

00:17:46: Bei den Großbank haben wir auch bei der Deutschen Bank jetzt sich in Teilen ja richtig zurückgezogen aus dem Geschäft.

00:17:50: Warum wandeln diese Marktanteile rüber in Richtung gerade von regionalbanken Genossenschaftsbanken Sparkassen Muss ja einen Grund haben.

00:17:57: Die eine finden das Geschäft offenbar noch so interessant, die andere nicht mehr!

00:18:02: Ja, weil die Alternative natürlich in der normalen Kapitalanlage im Eigenanlagenmanagement auch sehr attraktiv geworden ist.

00:18:11: Man bekommt ja für Bundes-Anleihen heute auch drei Prozent und mehr je nach Laufzeit.

00:18:19: Und die Spreads, die für andere Adressen gezahlt werden also für Unternehmensanleihen oder für andere Staatsanleien außerhalb Deutschlands sind also konkurrieren mit der Baufinanzierung und man kommt nominell sicherlich auf ähnliche Zinssätze.

00:18:37: Und dafür muss man eben bei der privaten Baufinanzierung sehr viel Sachbearbeitung, sehr viel Manpower vorhalten.

00:18:44: Wenn man das nicht selber im Haus abarbeitet, dann kann man sich natürlich auch über Makler-Plattformen Geschäfte andienen lassen.

00:18:53: Aber da wollen die Plattformbetreiber oder die Makler entsprechend Geld verdienen.

00:19:01: Also es bleibt unterm Strich kaum Überertrag zur relativ risikoarm gestreuten Anlage in dem Wettpapierbereich.

00:19:13: Okay, dann lassen Sie mal zurückkehren zu der Risikofrage die du eben schon angedeutet hast.

00:19:18: und wenn man so Smalltalk über den Immobilienmarkt betreibt ist das glaube ich ein Punkt.

00:19:23: Der relativ häufig von Kritiker oder Skeptiker kommt die sagen in diesem Wohnimmobilienbereich wird was passieren.

00:19:29: es geht um die Tatsache die Du ja eben schon geschildert hast dass Leute die in den Jahrzehner Jahren zu effektiven Jahreszinsen irgendwo zwischen Einst Komma fünf Prozent am oberen Ende und am Schluss ja auch Ende der zwei Zehner Jahre Anfang zwezwanziger Jahre unter einem Prozent finanziert haben zu zehn Jahren fest.

00:19:49: Und wo es dann zum Rollover kommt nach zehn Jahren.

00:19:53: und die große Frage ist, is das ein Problem für einen Markt der bis jetzt mit extrem niedrigen nonperforming Lone Quoten extrem niedrigem Ausfall raten und noch sehr viel niedigeren tatsächlichen Verlustquoten auskommt?

00:20:07: Ist das für die Kreditnehmer ist es ein Problem.

00:20:11: Ist das für die Kreditnehmere ein Problem?

00:20:13: Aus deiner Sicht, ist das ein großes Problem in dieser Rollover jetzt in den nächsten Jahren ansteht dieser niedrig verziehensten Altgeschichten zumal ja auch die Immobilienpreise gar nicht mehr so stark gestiegen sind über das laufende Jahrzehnt.

00:20:28: und was heißt das für Banken?

00:20:30: kommen da auch dann wirklich mal die Ausfälle rein?

00:20:32: Was glaubst du?

00:20:34: Ja, auch da würde ich wieder sagen das reicht von bis.

00:20:37: Also bei Banken die eben sehr hohe Beleihungsausläufe in der Vergangenheit sich getraut haben und vielleicht auch knappe Kapitaldienstfähigkeit begleitet haben Da könnte es ein Problem werden.

00:20:52: In der breiten Masse wurde aber in Deutschland immer Eigenkapital eingesetzt auch nicht die Kapitaldienstfähigkeit vollständig ausgereizt.

00:21:06: Das wird jetzt eine neue Statistik demnächst auch sicherlich veröffentlicht, die Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik der Bundesbank.

00:21:15: Aber nach meinem Erfahrungswert muss eben Kreativität kommen, also wenn ... Wo?

00:21:23: Bei den Banken oder bei den Kreditnehmern oder bei beiden?

00:21:25: Ich

00:21:26: würde hoffen, dass wir das in gutem Einvernehmen miteinander besprechen und auch nicht erst meinetwegen jetzt im Jahr zwei Tausend Dreißig sondern vielleicht sogar jetzt schon zeitnah, dass man schaut wie ist dann Stand heute die Anschlussrate Zins- und Tilgung dann einplanen.

00:21:45: Und ist das überhaupt möglich stand heute?

00:21:49: Wenn man dann eben auch nicht mehr könnte, aber was heute erwartbar ist noch schultern könnte, ist natürlich die Absicherung eine Option über einen Vorwärtalien oder falls es definitiv nicht alleine geht, muss man schauen wo kann wir etwas drehen an der Einkommenserzielung Also vielleicht Überstunden oder ein zusätzlicher geringfügiges Beschäftigungsverhältnis, wenn es das noch gibt.

00:22:17: Oder eine Streckung der Tilgungsleistungen falls eben das nicht bis zum Rentenalter komplett durchgeplant war um die Rate ein bisschen zu drücken.

00:22:29: Oder auch im familiären Umfeld, wer könnte mithelfen?

00:22:33: Vielleicht eine vorweckende Abfolgerne Schenkung.

00:22:36: Also es sind ja eine Menge Dinge möglich.

00:22:39: oder aber eben wenn's absolut keine Option gibt dass man vielleicht auch jetzt einen frei händigen Verkauf in Erwägung zieht um dann eben tatsächlich wieder zur Miete zu wohnen und gegebenenfalls zum späteren Zeitpunkt wenn die Marktbedingungen sich verändert haben vielleicht Immobilienpreise vielleicht ein bisschen erwartbar noch gesunken sind, wieder als Erwerber in den Markt zurückzugehen.

00:23:04: Das würde ich sagen Bedarf, aber intensiver Auseinandersetzung von Bank und Kunden.

00:23:10: Und da muss man auch ohne Scheuklappen einfach alles mal hochwerfen und schauen welche Optionen sind da?

00:23:16: Aber unterm Strich halte ich das nicht für den Haupteintrittsfall.

00:23:22: also in den meisten Finanzierungen oder kredite Engagement wird es für die Banken möglich sein, die Verlängerung anzubieten.

00:23:33: Ich rechne nicht mit massenhaften Zwangsversteigerungen, wie wir es vielleicht mal in den Achtzigern gesehen haben.

00:23:39: Lass uns das Thema Prolongationen vielleicht nochmal abbinden, dass wir den Teil hinter uns lassen.

00:23:45: Ich glaube die Unternehmensberatung Simon Kuhre hatte, dass man diese schöne Schönenplakativ genannt – Die Fünfhundert-Milliarden-Frage.

00:23:52: bis zu einem Jahrzehnt wird es die volumenstärksten Prolongationsjahre der Geschichte geben weil die Sachen aus dieser Bubenphase, wo fünfzehn bis zu einundzwanzig refinanziert werden.

00:24:02: Wenn ich dich richtig verstanden habe, Prolongationen, die machen richtig Spaß weil das Risiko ist niedriger bei einem klassischen Neugeschäft.

00:24:09: Kunde hat schon zehn Jahre was runtergedonnert plus so ein paar typische biografische Risiken klassischer Fallscheidung nach einigen Jahren nach Hausbezug.

00:24:19: Die sind dann auch schon runter.

00:24:21: aber nochmal ganz Plastisch gemacht, verdiene ich mit Prolongationen mehr als mit der klassischen Erstfinanzierung.

00:24:28: Ja da bin ich von überzeugt weil eben dort wirklich die Trägheit der Masse genutzt wird.

00:24:34: deswegen auch dieses Wort da der Trägerheitsprämie.

00:24:39: Ich kann vor allen Dingen natürlich jetzt erstmal in dieses Delta von der ursprünglichen Zinssatz, diese Zinssteigerung die wir ja zweiundzwanzig am Kapital Zinsgeld im Kapitalmarkt hatten.

00:24:51: Die holen die Banken ja jetzt mit diesem Time Lack auch einfach nur nach.

00:24:55: also sie schwingen sich sozusagen auf den jetzigen Stand der Strukturkurve eben von damals eben anderthalb oder später vielleicht auch nur ein Prozent, eben auf diese jetzt vier Prozent und mehr.

00:25:10: Und die Kostensituation der Banken verändert sich ja nicht.

00:25:15: Also das ist eine relativ schlanker Vorgang, die Zündung und Gation im Hause – man nennt es auch technisch nur einfach eine Änderungsvereinbarung.

00:25:23: Wenn also an der ursprünglichen Kapitalbindungsdauer nichts geändert wird, muss man auch nicht diese ganze Kreditprotokoll- und Beschlussmaschine anschmeißen.

00:25:33: Sondern es wird einfach ein kleiner Vertrag geschlossen über die neue Laufzeit den neuen Zins.

00:25:39: Es ist eben im aufsichtsrechtlichen Sinne kein neues Kapitalnutzungsrecht was gewährt hier sondern ist eben einfach nur ein kleiner Vertrag über die neue Zinsfinanz.

00:25:49: Wenn Sie sich denn in der besseren Position, in diesem Rennen um die Prolongationen in diesen fünfhundert Milliarden Mark sind das eher die Vermittler?

00:25:56: Weil sie eine möglicherweise jetzt doch zinssensitivere Kundschaft bei diesen höheren Zinsen haben?

00:26:01: oder sind es die Banken, die auf den Darlehen sitzen, die sagen wir kennen den Kunden, denen können wir schon mal zwei drei Jahre vorher angehen wenn wir wissen dass das fällig ist.

00:26:08: Wer ist in diesem Race-Messer positioniert?

00:26:10: Die bessere

00:26:11: Ausgangssituation, Christian haben auf jeden Fall die Banken, die jetzt die Daten haben.

00:26:16: Die wissen wann die Abläufe sind.

00:26:19: Wenn natürlich das Geschäft schon über eine Plattform reinkam dann hat natürlich auch derjenige, der das über die Plattform dort lanciert hat und da habe ich auch schon eine Rückmeldung bekommen dass es durchaus ein bisschen so ein Rennen ist wer es zunächst mit dem Angebot dran.

00:26:38: Die Trägerheitsprämie führt ja auch nicht zu wahnsinnig attraktiven Pronomationsangeboten und vielleicht sind die auch noch gar nicht raus.

00:26:46: Wenn also da eben der Vermittler von vor zehn Jahren schneller ist, dann kann er das sogar umplatzieren zu einer anderen Bank bekommt dort gegebenenfalls eben auch wieder eine Provision kann aber trotzdem einen leistungsfähigeren Zins anbieten weil bei diesem neuen Wettbewerber ist es ja ein Neugeschäft Übrigens auch häufig ein Fehler in der Statistik dann zur Folge hat, aber das haben wir schon erzählt.

00:27:12: Ja kein Deep Banking Podcast und kein Thema ohne auch zumindest mal die Regulierungseite zu beleuchten.

00:27:18: Und ich glaube dass es in der Baufinanzierung in so einem riesigen Markt mit tausend dreinhalb Milliarden in so nem riesigen Markt mit Tausend fünfhundert Milliarden Volumen ebenfalls Sehr interessant.

00:27:30: Es gibt ja eine anecdotische Evidenz und es gibt die tatsächliche Regulierung, die anecdotischen Evidenzen sagt durchaus die Ablehnungsquoten steigen Elternzeit befristete Arbeitsverträge werden kritischer gesehen Finanzierungen dauern länger Und das ist auch im Banklending Service eigentlich ganz gut dokumentiert.

00:27:46: dass es schwieriger geworden ist Hat das auch einen tatsächlichen regulatorischen Grund, frage ich dich mal als Experten.

00:27:52: und blick auch da mal nach vorne.

00:27:55: Ich glaube wir hatten in vielen Gesprächen schimmerte schon so durch.

00:27:58: Da sind so einige Sachen die sind schon ein bisschen älter aber die greifen es jetzt.

00:28:01: Nimm uns doch mal mit in das regulatorische Umfeld der Baufinanzierung aus Bankensicht.

00:28:06: Ja am ersten Januar letzten Jahres also twenty-fünfundzwanzig trat ja dann die letzte Stufe also Basel drei im Kraft Und da gab es natürlich wieder schöne neue Begriffe zu lernen, der ADC und die IPRE Kredite.

00:28:23: Das hat mir mein Umfeld auch bestätigt.

00:28:26: also dass insbesondere diese höheren Risikogewichte bis zu hundertfünfzig Prozent eben Risikoaktiver zur Zurückhaltung geführt haben.

00:28:39: aber die schon etwas länger existierende Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik gilt.

00:28:48: Die wird von der Aufsicht ein bisschen ernster genommen, weil man dort auch insbesondere dieses Verschuldungsverhältnis zum Immobilienwert Lorn to Value.

00:29:05: Es sich genau anschaut und da gab es ja letztens auch vom Ausschuss für Finanzstabilität die merkwürdige Berichterstattung, dass vierzehn Prozent aller Petite in Deutschland also wohnimmobilienfinanzierung über hundert Prozent lägen.

00:29:20: Da ist sicherlich wieder der Unterschied auch der Ussancen und der Rechtsrahmen und der kulturellen Einschätzung zu sehen.

00:29:29: eine lustige Begebenheit hierbei.

00:29:32: klassische Einbauküche, die ist gesetzlicher wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.

00:29:39: Die wird in Deutschland weil wir auch ein Land der Steuersparer sind aber im Notarvertrag gerne separat dokumentiert.

00:29:47: Weil dann muss ich auf diese fünfzehn zwanzigtausend Euro was dieser Einbauküche wohl wert ist keine Grunderwerbsteuer bezahlen hat aber für die Bank in der bisherigen Anwendung und Auslegung das Problem, dass dann der Kaufpreis der Immobilie netto geringer ist.

00:30:06: Aber der Kreditbedarf brutto größer!

00:30:09: Und dann rechne ich mich natürlich in diesem Verhältnis Lawn to Value schlechter.

00:30:15: Und so kommen dann die adektotischen hundert Prozent Finanzierungszustande, die ja auch manchmal umgereicht sind.

00:30:22: Nicht nur dieser Sachverhalt gibt es schon noch einen... Man muss einfach wirklich mal den Banken sagen seit mutig in den FAQs zu diesem Beschreibung, zu dieser neuen Statistik steht eben drin das im Standardfall die Banken tatsächlich den notariellen Kaufpreis auch zu einhundert Prozent als im Wert dieser Immobilie, der Eigentumswohnung heranziehen dürften.

00:30:49: Die Banken sind aber selber noch geprägt von dem, wie sie es mal gelernt haben.

00:30:55: Wir machen von allem Abschläge, Risikoabschläge, Pauschale oder Individuelle über eine Beleihungs-Wertermittlung.

00:31:02: Man darf das eben nicht mit Beleiungswerten und Beleimungsgrenzen verwechseln sondern dass jetzt eben außer Amerika kommend aus diesem Raum wo man einfach Verkehrswert ist der Wert den man gerade bezahlt Da muss man an der Stelle keine Abschläge machen, weil das soll ja keine Kreditveränderung... Also

00:31:22: die dicke Einbauküche ist dann mit drin sozusagen.

00:31:25: Ja genau in Amerika ist es natürlich auch jetzt nicht rausgerechnet, da gibt's keine Grunderwerbsteuerbefreiungen für diesen wesentlichen Bestandteil.

00:31:33: Das haben wir uns selber hier angewöhnt und ich habe das auch wirklich zurückgemeldet bekommen dass einige Banken das jetzt ablehnen, weil die Finanzierung dann bestimmte Grenzen überschreitet also über die Makler dann eben die Rückmeldung kommt.

00:31:47: Nee, lieber Kunde also diese tausend Euro Grunderwerbsteuer, die musste schon mehr bezahlen weil wenn wir das rausrechnen würden, dann kriegen wir den Kredit bei der Bank da nicht.

00:31:57: Dann geht das nicht auf!

00:31:58: Also das sind ganz verrückte Konsequenzen, die eigentlich auch niemand angestrebt haben kann.

00:32:05: aber ja... Da müssten eben alle tatsächlich versuchen noch ein bisschen das Beste daraus zu machen aus dieser neuen Statistik.

00:32:14: Aber unterm Strich, regulatorisch wird es eher schwieriger die nächsten drei bis fünf Jahre oder wird's leichter?

00:32:18: Weil man einfach mal drüber nachdenkt.

00:32:20: Was könnten wir eigentlich hier anwenden was uns das Geschäft ein wenig erleichtert?

00:32:24: Was da deine Prognose?

00:32:27: Also trotz dieser Erkenntnis, dass wir ja über hundert Prozent Finanzierung angeblich haben.

00:32:33: Angeblicher!

00:32:34: Genau.

00:32:35: Wird ja jetzt im nächsten Jahr dann wieder der Kapitalzuschlag für die Wohnimmobilienfinanzierungen auf null abgesenkt?

00:32:42: Weil wir sind auch wirklich in keiner Überhitzungssituation.

00:32:47: das kann man aus den Baugenehmigungsstatisten, den Bau-Tätigkeit-Statistiken und auch die Finanzierungsstatistik wirklich nicht rauslesen.

00:32:55: Also wir sind unten was die Umsatztätigkeit angeht da braucht es keinen Kapitalzuschlag dafür.

00:33:02: also das bringt ja erst mal eine Entlastung.

00:33:05: aber dass wir von Eigenkapitalregeln oder statistischen Regeln wirklich massiven Abbau sehen Das glaube ich nicht.

00:33:19: Okay,

00:33:20: das war nix mehr zu schreiben Christian!

00:33:24: Ja gegen Ende eines jeden Podcasts stelle ich einem Gast gerne eine eher offene Frage aus deinen twenty-fünf Jahren Erfahrung als Bankvorstand was ist denn so der Aspekt in der Baufinanzierung?

00:33:37: Der in der Wahrnehmung von Banken vielleicht aber auch Kundinnen und Kunden am stärksten unterschätzt wird Sowohl was jetzt mögliche Abschlusswahrscheinlichkeiten angeht, aber auch was mögliche Risiken angeht.

00:33:47: Wenn ich dich dann mal ganz offen frage welches Thema wird tendenziell unterschätzt in der Baufinanzierung?

00:33:55: Ja also in der langen Niedrigzinsphase ist natürlich aus Kunden sich die Tendenz eben zu längeren Zinsbindung immer größer geworden und die Banken haben dem auch entsprochen gibt ja andere Länder die eigentlich Festzinsbauffinanzierungen gar nicht kennen wie in Deutschland.

00:34:14: Und die Banken haben sich von dieser ein bisschen stückweit Orgier nach Nominalzins zur Vermeidung von Strafzinsen, wenn man es irgendwo bei der EZB geparkt hätte.

00:34:25: treiben lassen und sind dann natürlich mit der Zinswende auf dem falschen Fuß erwischt worden.

00:34:32: Also das hat eigentlich, da ist die Baufinanzierung eigentlich eher so ein bisschen nur das Vehikel.

00:34:38: Man hätte sich in einer reinen Wertkapieranlage nie so weit rausgewagt und fünfzehnjährige oder dreißigjährige Festzinsanleihen gekauft.

00:34:47: aber in der Baufinansierung hat man es gemacht weil es eben nicht direkt in der G&V oder das Zinsänderungsrisiko schlagend wird.

00:34:55: Man hat auch nicht den Markel des wie Anlagevermögen bewerteten Wertpapiers, was man ja bei Wertpapaieren alles jetzt von uns auch gerne zitiert mit unter vermiedenen Wertminderungen also nachlesen kann und dann auch zitieren kann.

00:35:11: Aber natürlich muss das Zinnsänderungs-Risiko aufsichtlich strenger gemessen und erfüllt werden.

00:35:20: Und da haben die Banken große Mode auch zu wenig Zinsabsicherung betrieben, das denke ich ist ein wichtiger Erkenntnis aus dieser Entwicklung zweifach.

00:35:36: Aber

00:35:37: leben wir gerade im Lichte der doch rechtkräftigen Zinsanstiege der letzten Wochen und Monate tatsächlich in spannenden Zeiten?

00:35:44: Das kommt ja immer ganz anders als man sich's vorstellt.

00:35:48: Das war, glaube ich sowohl was die Niedrigzinsen angeht so und das aber auch was die Zinswenser angeht.

00:35:52: So vielleicht ist es ja jetzt noch mal, dass die Zinzen noch erheblich weiter klettern, als wir sonst im Moment vorstellen können.

00:35:57: Herr Mann!

00:35:58: Ich sage dir vielen herzlichen Dank für diesen Podcast.

00:36:01: Obwohl wir sehr viel miteinander zu tun haben jede Woche habe ich heute wieder etwas gelernt.

00:36:06: Vielen Dank.

00:36:07: Ich hoffe unsere Höhren und Höhre auch.

00:36:09: Schönen Dank.

00:36:11: Ja, das wars wieder mit... Dieser Episode von Deep Banking, dem Spezialisten-Podcast von Finanzzene.de.

00:36:18: Wir bedanken uns herzlich bei Elida Atelier Hamburg für das Coverdesign!

00:36:22: Wir freuen uns auch über Ihr Feedback in den Shownotes.

00:36:25: Finden Sie die Kontaktmöglichkeiten mit uns in diesem Sinne.

00:36:28: vielen Dank.